הריט הראשון בישראל תופס עניין

הסקירה למטרות לימודיות בלבד ואינה מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ אישי המתחשב בצרכי המשקיע. הנתונים נכונים ל-04.09.24 השקעה בניירות ערך כרוכה בסיכון להפסד כספי וביצועי עבר אינם מבטיחים תשואה עתידית. הכותבת עשויה להחזיק או לפעול בניירות הערך המוזכרים.

שמעתם פעם על ריט? REIT

מודל ה-REIT מאפשר למשקיעים להשקיע בנדל"ן מניב בעקיפין, על ידי רכישת מניות של חברה המחזיקה בפרוטפוליו נכסי נדל"ן. בדרך זו, המשקיעים שומרים על פיזור סיכונים ועל סחירות ונזילות גבוהה יחסית בהשוואה להחזקה ישירה בנכסי נדל"ן וגם נהנים מחלוקה מרבית של התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת. חברה הבוחרת להתאגד כקרן ריט, מקבלת פטור מלא ממס חברות. בתמורה, מחוייבת לעמוד בקצב חלוקה של כ-90% מהרווח הנקי שלה בהתאם להוראות החוק והרגולציה על קרנות REIT.

במילים אחרות, אם החלטתם לפזר את החסכונות שלכם גם בהשקעות בנדל"ן, שווה לשקול רכישה של קרנות ריט במקום רכישה ממשית של נכסי נדל"ן.

דמיינו לכם שבמקום לכתת רגליכם בין משרדים, בניינים או דירות, אחר הנכס האידיאלי הן מבחינת המחיר והן מבחינת מיקום, תוכלו לקנות מניה בבורסה שחושפת אתכם בבת אחת למספר נכסים במקומות פריים לוקיישן ומישהו אחר מנהל אותם עבורכם. שלא נדבר על הטרטור שנחסך לכם בחיפוש אחר שוכרים ותחזוקת הנכס.

כמובן שהדוגמא הזו מאוד כללית, ולא לוקחת בחשבון השפעות נגזרות של שוק ההון ותנודות היצע וביקוש של מחירי מניות. אבל הבנתם את הרעיון...

חברות ריט קיימות בכל רחבי העולם, חלקן מחזיקות בנכסים בקטגוריה מסויימת כמו משרדים או מסחר באיזור או מדינה מסויימת, וחלקן למספר תחומי פעילות ואיזורים גיאוגרפיים שונים.

קרן הריט הראשונה בישראל

בישראל, ריט 1 , היא חברת הריט הציבורית הראשונה שהונפקה לבורסה. האסטרטגיה של החברה מתמקדת בשמירה על תיק נכסים מגוון ויציב, עם דגש על נכסים איכותיים במיקומים מרכזיים בעלי ביקוש גבוה. החברה פועלת להגדלת פורטפוליו הנכסים שלה באמצעות רכישת נכסים חדשים והשבחת נכסים קיימים. בנוסף, ריט 1 שואפת לשמור על רמות תפוסה גבוהות ועל יציבות הכנסות באמצעות הסכמי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה.

ישנה חשיבות גבוהה לתחום לו קרן הריט חשופה.

בעבר, נכוויתי מקרנות ריט שעסקו בתחום אחד בלבד, כמו מרכזים מסחריים בארה"ב למשל. ההשפעה עליהן מאוד גבוהה בשל חוסר הפיזור הסקטוריאלי והגיאורפי ולכן הסיכון הכרוך בהן, גבוה יותר. למשל, שינוי מהותי בהעדפות הצרכנים ברמה בינלאומית כמו למשל ירידה בהיקף הרכישות בחנויות המקוונות לעומת הפיסיות עלול לעלות במחיר המניה עד לפשיטת רגל של קרן הריט. מניסיון, כאמור.

ריט 1 למשל, מתמקדת בהשקעה, ניהול והשכרה של נכסי נדל"ן מניב בישראל בקטגוריות שונות. משרדים, מרכזי מסחר וקניונים, מרכזים לוגיסטיים ותעשייתים ונדל"ן למגורים. יש לה גם מעט נכסי חניונים ומלונאות, אבל לא בהיקף משמעותי מסך פרוטפוליו הנכסים.

בנייני המשרדים, ממקומים באזורים מרכזיים, בהם היא משכירה שטחים לחברות טכנולוגיה, פיננסים, ועסקים נוספים. בינהם, מגדל אינפיניטי. המגדל החדש ממוקם בצומת רעננה, בשטח של כ-61 אלף מ"ר ב-30 קומות. בנייתו הושלמה וכרגע 67% משטח המשרדים בו הושכר. בנוסף, בסמוך למגדל, מתחם פארק של כ-6 דונם שיכלול שטחי מסחר והסעדה. הצפי לסיום הקמת המתחם ברבעון הראשון של שנת 2025. עובדה נחמדה לגבי המתחם גם, שהוא קיבל תו תקן בניה ירוקה LEED GOLD - מהמחמירים ביותר בעולם, ממש כמו האמפייר סטייט בילדינג... המרכזים המסחריים והקניונים נמצאים בפריסה ארצית עם שוכרים חזקים, ומספקים הכנסה יציבה לאורך זמן.

כמו כן, תחום התעשייה והלוגיסטיקה קיבל דגש בשנים האחרונות בכלל, ובפרט ע"י ריט 1. הסיבה לכך מצויה במה שתיארתי קודם לכן, על ירידה בהיקף הרכישות בחנויות פיסיות על פני רכישות אונליין.

ריט 1 מחזיקה גם נכסים בתחומי התעשייה והלוגיסטיקה, המשרתים חברות ייצור ושירותים לוגיסטיים בעיקר בשל הביקוש הגובר בהזמנות אונליין וכל הנגזר מכך. ריט 1 נתפסת כחברת נדל"ן בעלת יציבות פיננסית ומשקיעיה נוטים לדבוק בהשקעה בה בין היתר, בשל מדיניות הדיבידנד הסדורה. ביצועי החברה ההיסטוריים מצביעים על הכנסות צומחות ותזרים מזומנים יציב בעקביות. על ידי כך, החברה מקפידה לחלק דיבידנדים למשקיעים בשיעור גבוה במשך שנים רבות.

אופי הניהול האחראי והפיזור הרחב של הנכסים לאורך השנים, בא לידי ביטוי גם במשבר הקורונה. בזכות הכנסות יציבות מנכסים חיוניים (משרדים) שמהווים חלק מרכזי בפרוטפוליו הנכסים של החברה, ועמדו בפגיעה נמוכה יחסית לעומת קניונים ומסחר, החברה המשיכה לשמור על תזרים מזומנים חיובי, וכך הבטיחה את המשך החלוקה למשקיעים. (גם אם בהיקפים נמוכים מהרגיל בתקופת המשבר)

דוגמא זו, של ההתנהגות הפיננסית האחראית של חברי ההנהלה במשברים בעבר, העניקה לה שם של השקעה יציבה גם בתקופות של אי וודאות. לכן, לרוב, נמצא את מניית ריט 1 במרבית התיקים המוסדיים בשוק.

ישר ולעניין - למשקיעים.ות מתקדמים.ות

טוב, דיברנו על קרנות ריט, וגם ספציפית על קרן הריט הישראלית, ריט 1. עכשיו בואו נתמקד רגע בתמחור שלה. נתון מעניין שתפס את תשומת ליבי, הוא הפער בין מדד ת"א נדל"ן לבין מחיר מניית ריט 1 מתחילת השנה. שימו לב לגרף הבא.

ריט 1: מבט על פערי שוק ופוטנציאל השבחה (רבעון 2, 2024)

בעוד שמדד ת"א נדל"ן רשם עלייה מתונה של כ-1% מתחילת השנה, מניית ריט 1 – מהקרנות הוותיקות והמוכרות בענף – הציגה ביצועי חסר עם ירידה של כ-12%. בעוד שסקטור הריט כולו הושפע מהשלכות המלחמה, ריט 1 התמודדה עם אתגר ספציפי: סיום חוזה השכירות של השוכר המשמעותי במגדל אינפיניטי (אמדוקס). נראה כי השוק תמחר אירוע זה באופן אגרסיבי, מה שיצר פער בין ביצועי המניה למדד הייחוס.

פוטנציאל ההשבחה בנכסי הליבה

השאלה המרכזית היא כיצד תתמודד החברה עם "היום שאחרי" אמדוקס. כיום, מגדל אינפיניטי עובר תהליכי שיפוץ ושדרוג במטרה למקסם את פוטנציאל ההכנסות העתידי. השלמת פרויקט זה, לצד סיום הקמת המתחם כולו, עשויה להוות מנוע צמיחה משמעותי עבור החברה בטווח של השנה הקרובה.

ניתוח נתונים כספיים (FFO ומכפילים)

על פי הערכות החברה המעודכנות, אומדן ה-FFO הריאלי לשנת 2024 עומד על כ-324-329 מיליון ש"ח, המשקף תשואת FFO של כ-11%. עם זאת, מבט קדימה אל עבר מימוש פוטנציאל ההשבחה (ובעיקר מתחם אינפיניטי), מעלה את ה-FFO החזוי לטווח של 374-384 מיליון ש"ח. בחישוב לפי רף התחזית התחתון, מדובר בתשואת FFO חזויה של כ-13%.

מבחינת תמחור, ריט 1 נסחרת בשווי שוק של כ-2.8 מיליארד ש"ח – נתון הנמוך משמעותית מההון העצמי שלה (כ-4.04 מיליארד ש"ח), מה שמשקף מכפיל הון של כ-0.69.

היבט הדיבידנד והערכת שווי

אחד המאפיינים המרכזיים של מניות ריט כאמור, הוא חלוקת הדיבידנד. נכון למועד זה, ריט 1 מציגה תשואת דיבידנד של כ-6%.

בבחינת השווי הנכסי (NAV) ותחת הנחת שיעור היוון סביר של 6.5%, ניתן להעריך את השווי הכלכלי של נכסי החברה בכ-3.73 מיליארד ש"ח. גזירה של נתונים אלו למחיר מניה משקפת פוטנציאל לעליית ערך משמעותית ביחס למחיר השוק הנוכחי, וזאת במידה והשוק יבחר לצמצם את הפער בין מחיר המניה לשווי הנכסי הנגזר.

והסיכונים? נקודות למחשבה

השקעה במניות ריט, ובריט 1 בפרט, טומנת בחובה חשיפה למספר משתנים מרכזיים שיש לקחת בחשבון:

• רגישות לריבית: ככלל, ענף הנדל"ן רגיש מאוד לשינויים בריבית בנק ישראל. עלייה בריבית מייקרת את עלויות המימון של הקרן (הנשענת על הלוואות לצורך צמיחה) ועלולה להכביד על הרווח הנקי ועל יכולת חלוקת הדיבידנד.

• סיכוני תפוסה ושוק העבודה: הכנסות הקרן נשענות על דמי שכירות. שינויים מבניים במשק (כמו מעבר לעבודה מהבית) או האטה כלכלית עלולים להוביל לירידה בתפוסה או בשיעורי השכירות במשרדים, מה שישפיע ישירות על תזרים המזומנים.

• חשיפה גיאוגרפית וביטחונית: פעילות הקרן מרוכזת בישראל, ולכן היא חשופה לאירועים פוליטיים וביטחוניים מקומיים. המלחמה, למשל, יצרה מחסור בכוח אדם בענף הבנייה, מה שעלול להוביל לעיכובים בהשלמת פרויקטים (כמו שדרוג נכסים קיימים) ולדחייה ביצירת הכנסות חדשות.

• מינוף ודיבידנדים: מאחר שקרנות ריט מחלקות את מרבית רווחיהן כדיבידנד, הן נסמכות על מימון חיצוני להמשך פעילותן. יש לבחון את חוסנה הפיננסי של הקרן ואת רמת המזומנים שברשותה כדי לוודא עמידות גם בסביבה מאתגרת.

ריט 1 מציגה נתונים יציבים ונסחרת כיום (ספטמבר 24) במכפיל הון שנחשב נמוך היסטורית (0.69). לצד פוטנציאל הצמיחה מהשבחת מתחם אינפיניטי ותשואת דיבידנד של כ-6%, עומדים אתגרי המאקרו של המשק הישראלי, סביבת הריבית ומצב ענף הבנייה.

כמו תמיד בהשקעות,

המפתח הוא לא רק הפוטנציאל להרוויח, אלא הבנת מכלול הסיכונים שבדרך.

מושגים שהוזכרו בפוסט: FFO - Funds From Operations

מדד מקובל בענף הנדל"ן אשר מייצג את הרווח הנקי בתוספת דיבידנדים מהשקעות בניירות ערך, בתוספת פחת והפחתות ובניכוי הוצאות והכנסות חד פעמיות.

במילים פשוטות, יחס פיננסי אשר מבטא את הרווח הנקי הכלכלי מהנדל"ן המניב. *מכפיל FFO, בדומה למכפיל הרווח, הוא חלוקה של שווי השוק של החברה ב-FFO החזוי שלה. זהו מדד ההופכי לתשואת ה-FFO החזויה של החברה.

NAV - Net Asset Value

כלי פיננסי המשמש להערכת השווי הנקי של נכסי חברה, במיוחד חברות בתחום הנדל"ן המניב, קרנות ריט וחברות אחזקות. ה-NAV מייצג את ההפרש בין שווי כלל נכסי החברה (בעיקר נכסי נדל"ן) לבין סך ההתחייבויות שלה, כגון חובות. במילים פשוטות, משקיעים משתמשים ב-NAV כדי להשוות את שווי השוק של מניית החברה עם השווי הנכסי שלה. אם שווי השוק נמוך מה-NAV, ייתכן שהמניה נסחרת בהנחה.

הבהרה וגילוי נאות: הסקירה למטרות לימודיות בלבד ואינה מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ אישי המתחשב בצרכי המשקיע. הנתונים נכונים ל-04.09.24 השקעה בניירות ערך כרוכה בסיכון להפסד כספי וביצועי עבר אינם מבטיחים תשואה עתידית. הכותבת עשויה להחזיק או לפעול בניירות הערך המוזכרים.